BIENES RAICES

 

 

 

Nociones generales

Compraventa

Permuta

Arrendamiento

 

 

Nociones generales.

 

Se denomina bienes raíces o inmuebles aquellos que no pueden transportarse un lugar a otro, como las tierras y minas, y las que adhieren permanentemente a ellas como los edificios, los árboles.

 

La ley considera inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean, las cosas que están permanentemente destinadas al uso, cultivo y beneficio de un inmueble. 

 

En resumen, son inmuebles los predios rurales y urbanos, así como las casas o edificios que se encuentran en ellos. También existen ciertos bienes muebles que la ley considera inmuebles por destinación, pero éstos se consideran muebles para efectos de constituir derechos a favor de terceros, es decir, por lo que no se le aplican las reglas de los inmuebles para efectos de su transferencia.

 

La concesión minera es también un inmueble. Se aplican a ésta las reglas generales contenidas en el Código Civil y las especiales establecidas en la legislación minera.

 

En general, la ley sujeta a los actos que tienen por objeto un inmueble a requisitos especiales en consideración a su importancia patrimonial. Tales requisitos son formalidades para la validez del acto o bien para proteger el patrimonio del propietario o a los terceros ajenos al acto.

 

En los siguientes puntos se explicará brevemente algunos actos que tienen por objeto un bien inmueble.

 

 

Compraventa de bienes raíces.

 

La compraventa es un contrato en que una de las partes de obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. 

 

En el caso de los bienes muebles, basta que las partes se pongan de acuerdo en la cosa y en el precio para que exista o sea válida jurídicamente. Sin embargo, por diversas razones la ley puede establecer que se cumplan determinados requisitos, como por ejemplo, entregar boleta o factura de venta.  Pero aunque no se cumpla con ellos el contrato es válido, y por consiguiente, las partes deben dar cumplimiento a sus obligaciones, es decir, entregar el bien, por una parte, y  pagar el precio, por la otra, a los cuales pueden agregarse otras obligaciones según hayan convenido. La omisión del requisito en este caso sólo dará lugar a las sanciones que la ley señale, así, por ejemplo, multas.

 

En el caso de los bienes inmuebles es distinto, pues la ley exige que debe efectuarse por escritura pública. La omisión de este requisito implica que el acto no produce efectos ante el derecho. Por tanto, las partes ninguna obligación contraen. Así, si una persona acuerda verbalmente con otra la venta de su casa a un precio determinado, no tendrá la obligación de entregarla mientras no se haya otorgado la escritura pública.

 

Efectuada la venta por escritura pública, deben cumplirse las obligaciones que nacen del contrato de compraventa. El comprador está obligado a pagar el precio convenido y el vendedor a entregar el inmueble.

 

El comprador no se hace dueño del bien una vez celebrado el contrato.  Se requiere que el vendedor le haga la “tradición” de él. La “tradición” de las cosas la define la ley como “la entrega que hace el dueño de ellas a otro, habiendo por una parte, la facultad intención de transferir el dominio, y por la otra la capacidad e intención de adquirirlo”. La entrega puede ser real o simbólica.  

 

Para que este acto tenga valor ante el derecho debe cumplir con los requisitos que establece la ley. No basta con la entrega material, es decir que el vendedor le permita al comprador hacer uso del inmueble. 

 

La “tradición” se efectúa solamente mediante la inscripción del título, esto es la escritura de compraventa, en el Registro de Propiedad que lleva el Conservador de Bienes Raíces de la comuna en la que está situado el inmueble.  Sólo una vez cumplido este trámite el comprador se hará dueño del bien.  

 

Sin embargo, es conveniente tener presente que el comprador no se hará dueño si el vendedor no lo era, aunque el inmueble se haya inscrito a su nombre en el registro del Conservador. De allí que cuando se pretende adquirir un bien raíz es conveniente consultar a un abogado para que efectúe un estudio de títulos, es decir, investigue si el vendedor cuenta con las facultades para enajenar, si tiene autorización de la cónyuge cuando está casado en sociedad conyugal o el bien esta declarado como bien familiar, si el bien tiene hipotecas, prohibiciones, está embargado, etc. De lo contrario puede ocurrir que, aún cumpliéndose los trámites señalados anteriormente el comprador no llegue a adquirir el dominio sobre el inmueble, la venta se anule porque el vendedor no tenía facultades para enajenar, aparezca un tercero que reclama derechos sobre el predio, etc. 

 

En resumen, cuando una persona desea adquirir un bien raíz es conveniente solicitar a un abogado que efectúe un estudio de títulos. Si no quiere o no puede hacerlo, al menos pedir en el Conservador de Bienes Raíces certificados de dominio, de hipotecas y gravámenes, y de prohibiciones de enajenar.

 

Efectuado lo anterior, que es recomendable, pero no obligatorio, se debe proceder a celebrar el contrato por escritura pública, la cual deberá se posteriormente inscrita en el Registro de Propiedad.

 

 

Permuta

 

La permutación o cambio es un contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una cosa determinada por otra.

 

Tratándose de bienes raíces, la permuta debe efectuarse por escritura pública e inscribirse en el Registro de Propiedad.

Se aplican las reglas de la compraventa.

 

 

Arrendamiento

 

El arrendamiento es un contrato en que dos partes se obligan; una a conceder el goce de una cosa, ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. Cuando el precio se paga periódicamente se denomina renta.

 

La ley regula varios tipos de arrendamiento. La información que se entrega en esta página sólo se refiere al arrendamiento de cosas, esto es, cuando se entrega el goce de una cosa, y concretamente, al arrendamiento de bienes inmuebles.

 

El contrato de arrendamiento es consensual, lo cual significa que basta que las partes hayan convenido en la cosa y en el precio para que se considere existente y válido. Las partes además, pueden acordar otras materias en el contrato. 

 

A pesar de lo afirmado anteriormente, es conveniente que el contrato conste por escrito para facilitar la prueba de las obligaciones, e incluso puede ser conveniente celebrarlo por escritura pública.

 

El arrendatario no tiene facultades para subarrendar el inmueble, salvo que se hubiese estipulado o en el caso que se mencionará más adelante respecto de los bienes raíces urbanos.

 

En caso que el derecho de propiedad del arrendador se extinga por haberse transferido el inmueble a terceros, éstos no están obligados a respetar el arrendamiento. Así, en caso que el arrendador venda y transfiera el inmueble, el adquirente no está obligado a respetar el arrendamiento, pues es ajeno al contrato, pudiendo exigir que el arrendatario le restituya el inmueble. Sin embargo, están obligados a respetar el arrendamiento las siguientes personas:

 

Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título gratuito. Por ejemplo, si el inmueble es donado a otra persona, ésta debe respetar el arrendamiento.

 

Todo aquel a quien se transfiera el derecho del arrendador a título oneroso, siempre que el arrendamiento conste en escritura pública. Por ejemplo, si el arrendador vende y transfiere el inmueble a otro, éste no podrá exigir que el arrendatario le entregue el bien, si el contrato de arrendamiento se celebró por escritura pública.

 

Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria. El arrendatario podrá requerir por sí sólo la inscripción.

 

En el caso que, extinguiéndose el derecho del arrendador por un hecho o culpa suya, como por ejemplo, cuando vende el inmueble, y el adquirente no está obligado a respetar el arrendamiento, deberá indemnizar los perjuicios al arrendatario.

 

El arrendamiento de bienes raíces urbanos está sometido a una regulación especial, establecida en la ley 18.101, que tiene por finalidad proteger a los arrendatarios. Ello, sin perjuicio de que se apliquen también las reglas generales del arrendamiento establecidas en el Código Civil, enunciadas anteriormente.

 

Los bienes raíces urbanos son los ubicados dentro de radio urbano respectivo. En general, se trata de casas, departamentos, bodegas; inmuebles conformados por el terreno en el cual están situados y las construcciones respectivas. La ley también se aplica a los arrendamientos de vivienda situados fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectárea.

 

Sin embargo, la ley no se aplica a los siguientes bienes raíces urbanos, los cuales se rigen sólo por el Código Civil u otras reglas especiales, según veremos:

·        Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o estén destinados a ese tipo de explotación;

·        Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por períodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo;

·        Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje, y

 

No obstante, los juicios que se originen en relación con contratos a que se refieren los números 3 y 5, tramitarán de acuerdo con el procedimiento sumario al que se hace mención más adelante.

 

Las reglas especiales se refieren básicamente a la terminación del arrendamiento. A este respecto cabe tener presente que, en los contratos cuya renta de arrendamiento se haya pactado mes a mes y a los de duración indefinida el arrendador sólo podrá ponerles término mediante desahucio judicial. El desahucio es la terminación del contrato por voluntad de una de las partes, por tanto las partes pueden poner término al contrato de común acuerdo sin que sea necesaria esta gestión judicial.

 

El arrendatario tendrá un plazo de cuatro meses para desocupar y restituir el inmueble, plazo que se cuenta desde que la demanda es notificada. El plazo se aumenta en dos meses por cada año completo que el arrendatario hubiese ocupado el inmueble.  Sin embargo, el plazo más el aumento que corresponda no podrá exceder, en total, de doce meses. Naturalmente que el arrendatario deberá pagar la renta convenida durante este plazo. El arrendatario desahuciado podrá restituir el inmueble antes de expirar el plazo que la ley le concede, pues se ha establecido en su beneficio. En este caso estará obligado a pagar la renta de arrendamiento sólo hasta el día de la restitución. 

 

En los contratos de plazo fijo  que no exceda de un año, el arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble y, en tal evento, el arrendatario tendrá derecho a un plazo de cuatro meses, contado desde la notificación de la demanda. Esto no se aplica en caso que el arrendamiento termine por expiración del plazo convenido, pues en este caso el arrendatario deberá restituir el inmueble inmediatamente.

 

En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación de duración superior a un año el arrendatario estará facultado para subarrendar, salvo que en el contrato se hubiese acordado que el arrendatario carece de este derecho. En este caso el arrendatario podrá poner término anticipado al contrato pagando la renta sólo por el tiempo que hubiese hecho uso del inmueble pero no por el plazo que falte para terminar el arrendamiento.  

 

Las controversias que surjan entre las partes con motivo del contrato se tramitan judicialmente mediante el procedimiento sumario, el cual es breve, pues una vez presentada la demanda se cita a las partes a una audiencia o  comparendo, tras lo cual el juez pronuncia el fallo. Las partes deben recurrir al juez de letras que corresponda al domicilio del demandado. La demanda debe ir patrocinada por un abogado habilitado para el ejercicio de la profesión. Así, por ejemplo, se tramitan mediante este procedimiento materias tales como el desahucio, la terminación del arrendamiento, restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador y otras derivadas del contrato.

El arrendamiento de predios rústicos también tiene algunas reglas especiales. 

 

El contrato en este caso es solemne, es decir, debe cumplir los requisitos que indica la ley para que tenga validez. La ley dispone que deberá celebrarse por escritura pública o privada. Si se celebra por escritura privada es necesaria la presencia de dos testigos mayores de dieciocho años.

 

El arrendatario no podrá subarrendar o ceder de otro modo la tenencia total o parcial del terreno, ni  introducir mejoras sin autorización previa y por escrito del propietario. 

 

Además deberá dar cumplimiento a todas las disposiciones contractuales, legales y reglamentarias sobre protección y conservación de los recursos naturales, con respecto a los existentes dentro del predio objeto del contrato y de todos aquellos que sirvan para su explotación.

 

El incumplimiento de las obligaciones anteriores dará derecho al arrendador para pedir la terminación del arrendamiento.

 

Además, si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier título el predio arrendado, el nuevo propietario estará obligado a mantener los términos del contrato de arrendamiento, salvo acuerdo de éste con el arrendatario. Esto no se aplica en el caso de las ventas forzadas, decretadas por resolución judicial.